"سي بي آي بروبيرتي" التابعة للملياردير "فيتيك" بصدد الانضمام لنادي كبار الملاك في أوروبا

الملياردير رادوفان فيتيك
الملياردير رادوفان فيتيك المصدر: بلومبرغ
المصدر: بلومبرغ
تعديل مقياس القراءة
ع ع ع

تقترب مجموعة "سي بي آي بروبيرتي" (CPI Property) من إتمام الاستحواذ على شركة "إيمو فاينانز" (Immofinanz )، والانضمام إلى نادي كبار ملّاك العقار في أوروبا.

عقدت المجموعة العقارية، المملوكة للملياردير التشيكي رادوفان فيتيك، صفقات لتعزيز حصتها في الشركة المنافسة لتصل إلى 48.2%. وتنتهي صلاحية العرض، الذي قدّمته المجموعة لشراء كل الأسهم مستحقة الدفع مقابل 23 يورو (ما يعادل 26 دولاراً) للسهم، اليوم الأربعاء. وبرغم عدم موافقة إدارة "إيمو فاينانز" على السعر المعروض؛ إلا أنَّها قالت، إنَّ "سي بي آي بروبيرتي" ستفوز على الأرجح بحصة الأغلبية في الشركة.

قد لا تنتهي طموحات "سي بي آي بروبيرتي" عند هذا الحد؛ فسيطرة المجموعة العقارية على "إيمو فاينانز" يعني حصولها أيضاً على حصة 26% تقريباً في الشركة المنافسة "إس إيمو" (S Immo)، التي يقع مقرها على الجهة المقابلة من المدينة، ويمكن أن تصبح هدف الاستحواذ التالي للمجموعة. وقد تنجح "سي بي آي بروبيرتي" في حين فشل فيه العديد من المستثمرين الآخرين، ممن خلّفوا وراءهم شبكة معقدة من الملكية المشتركة والتقييمات الضعيفة.

لماذا فيينا؟

تتصدر "سي بي آي بروبيرتي" بالفعل سوقي الملكية العقارية في براغ ووارسو، كما أنَّها واحدة من كبار العاملين بالقطاع في برلين.

تصل أصول الشركات الثلاثة مجتمعة إلى نحو 24 مليار يورو، وهذا بدوره يجعل "سي بي آي بروبيرتي" أحد أكبر اللاعبين في أوروبا.

أدت سنوات من محادثات الاندماج الفاشلة، والملكية المشتركة، إلى تقييد نمو "إيمو فاينانز"، و"إس إيمو"، وخفض أسعار أسهم الشركتين، وهو ما يمثل عامل جذب كبير لأي طرف بوسعه حل تلك العقدة.

ما هي "سي بي آي بروبيرتي"، وهل يمكن أن تنجح؟

بدأ فيتيك حياته المهنية، وهو ما يزال طالباً جامعياً، فقد كان يستورد الأغطية من ألمانيا إلى الدولة التي سُميت حينها بـ"تشيكوسلوفاكيا" عقب سقوط النظام الشيوعي. بعدها، بنى إمبراطوريته العقارية، التي تنوعت بين المباني المكتبية، ومراكز التسوق في وسط أوروبا، والفنادق المطلة على البحر في كرواتيا، وحتى منتجع التزلج الراقي في سويسرا.

اكتسب فيتيك من صفقات الاستحواذ الناجحة سمعة مدوية بوصفه أحد الاستراتيجيين المحنكين الذين استطاعوا إتمام أكثر الاندماجات المستعصية والمثيرة للجدل أحياناً. وحتى الآن تواجه بعض صفقاته عدة قضايا في المحاكم.

لماذا يبدو الحصول على حصة الأغلبية صفقة محسومة؟

حسمت "سي بي آي بروبيرتي" عدة صفقات تعزز مبدئياً حصتها في "إيمو فاينانز" إلى 48.2%. وتملك المجموعة العقارية 19.25% مباشرة، كما اتفقت على شراء حصص من: صندوق تحوط "بيتروس أدفايزرز" (Petrus Advisers)، ورجل الأعمال السولفاكي بيتر كورباكا، و"إس إيمو" نفسها. و"من المرجح للغاية" وصول النسبة إلى 50%، بحسب ما قالت إدارة "إيمو فاينانز" عبر بيان صدر في 16 فبراير الجاري.

هل ستكون "إس إيمو" المحطة التالية لـ"سي بي آي بروبيرتي"؟

يعد هذا من الاحتمالات الواردة جداً، إذ تمتلك "إيمو فاينانز" 26% من "إس إيمو" كأرث لمحاولات اندماج سابقة. وإذا تم جمع هذه النسبة مع الـ16% التي تمتلكها "سي بي آي بروبيرتي" بشكل منفصل في "إس إيمو"؛ ستكون المجموعة العقارية مؤهلة بقوة لاقتناص حصة الأغلبية.

لدى بيتر كورباكا أيضاً 5% من أسهم "إس إيمو"، والتي قد يتعهد بها لـ"سي بي آي بروبيرتي" كما فعل في حيازاته في "إيمو فاينانز".

هل لدى "سي بي آي بروبيرتي" السيولة اللازمة؟

جمعت المجموعة العقارية 450 مليون يورو العام الماضي عبر بيع أسهم جديدة لشركة "أبولو غلوبال مانجمنت"، ومقرها نيويورك، وفيتيك نفسه. وسمح هذا لـ"سي بي آي بروبيرتي" بسداد الديون، والاحتفاظ بسيولة إضافية من أجل صفقات الاستحواذ.

لدى المجموعة سيولة احتياطية في جعبتها بنحو 1.2 مليار يورو، وليست في صورة تسهيلات ائتمانية دوارة. وتستطيع الوصول أيضاً إلى 2.5 مليار يورو إضافية عبر الحصول على قرض مرحلي.

إذا قُبل عرض الشراء الذي تقدّمت به لـ"إيمو فاينانز" بالكامل؛ سيكلف هذا المجموعة العقارية مبلغاً قدره 1.7 مليار يورو.

هل هناك عراقيل أمام إتمام الصفقة؟

حتى لو نجحت "سي بي آي بروبيرتي" في الاستحواذ على مزيد من الأسهم في "إس إيمو"؛ ستواجه تحديات بسبب القاعدة التي تقيّد الحد الأقصى لحقوق تصويت المساهمين بـ 15% فقط. واستخدمت "إس إيمو" هذه الحصانة في السابق لصد محاولات الاستحواذ الأخرى.

ما لم تتغير هذه القاعدة؛ سيتم تقليص فاعلية حصة الـ 42% المجمعة من "سي بي آي بروبيرتي"، و"إيمو فاينانز" إلى 15% فقط من حقوق التصويت على أي قرار يتخذه المساهمون.

ما الحل لعقبة حقوق التصويت في "إس إيمو"؟

هناك مساران أمام "سي بي آي بروبيرتي" من أجل ضمان السيطرة على حقوق التصويت في "إس إيمو". الأول: محاولة إلغاء الحد الأقصى لحقوق التصويت، ولعمل ذلك؛ ستحتاج المجموعة إلى حشد 75% من المساهمين في صفها. وهو ما فشل فيه آخرون في السابق، وربما يحتاج مساهمو الأقلية لحافز مالي يشجعهم على التصويت لصالح المجموعة، أو إزالة الحد الأقصى لحقوق التصويت.

أما الحل الثاني؛ فهو أن تمسك بزمام السيطرة دون إلغاء الحد الأقصى لحقوق التصويت. فلو افترضنا أنَّ بيتر كورباكا دعم جهود "سي بي آي بروبيرتي"؛ سيتطلب هذا الاستحواذ على حصة تبلغ 70% للضغط على أي أصوات معارضة، وهذا قابل للتعديل وفقاً لأسهم الخزينة التي لا تتمتع بحقوق تصويت، وفقاً لحسابات "بلومبرغ".